【資產傳承】祖傳房地出售必看！一張圖搞懂房地合一新舊制，別因「認錯人」被補稅開罰

連續繼承房地產要報哪種稅？一招教你判斷，還能合併年資省稅金！

繼承遺產本是慎終追遠，但若處理不當，可能會在出售時面臨意想不到的稅務罰鍰。特別是「連續繼承」（例如：父傳母、母傳子）的情況，適用的是「房地合一新制」還是「財產交易所得舊制」？持有期間又該怎麼算？以下帶您深入了解。

一、案關法令

• 《所得稅法》第14條之4（房地合一所得稅制）：適用於105年1月1日以後取得之房屋、土地。
• 財政部112年11月2日台財稅字第11204619060號令：針對連續繼承情形，計算持有期間可將各次繼承之被繼承人持有期間合併計算。

二、法令解析

判斷連續繼承房產的稅務處理，需拆解為「適用稅制」與「持有期間」兩個層次：

1. 適用稅制的判斷：看「最近一次」被繼承人取得日
• 若「最近一位」過世的人（最近一次被繼承人）是在105年1月1日以後才取得該房產，則繼承人出售時必須適用房地合一新制。
• 若「最近一位」過世的人是在104年12月31日以前取得，則適用舊制。
2. 持有期間的計算：可「連續併計」各代年資
• 雖然稅制看最後一代，但為了減輕繼承人的稅賦負擔（稅率隨持有時間遞減），政府准許將每一代被繼承人的持有時間全部加總。這有助於適用更低的稅率或400萬元的自住免稅優惠。

三、案例說明

【案例背景】

• 65 年：甲父取得A房地。
• 106年：甲父過世，由甲母繼承（此為第一次繼承）。
• 107年：甲母過世，由甲君繼承（此為第二次繼承）。
• 113年：甲君出售A房地。

【爭議與判決】

甲君認為A房地最早是父親在65年（舊制時代）取得，所以應該算舊制，因此沒報房地合一稅。但國稅局認定：甲君的「最近一次被繼承人」是甲母，而甲母取得日期是106年（新制時代）。因此，甲君出售A房地必須申報房地合一稅。

【最終結果】

雖然甲君被要求補稅與受罰，但在計算稅率時，國稅局將甲父（65年起）到甲母、再到甲君的持有時間全部併計。雖然要報新制，但因為併計後持有時間超過10年，可適用較低稅率（15%）。

四、結論與呼籲

「連續繼承」的稅務邏輯與一般買賣不同，房東與繼承人應注意：

1. 別認錯「被繼承人」：判斷新舊制的關鍵在於「最近一次」繼承時的上手取得日，而非第一代祖先的取得日。
2. 善用合併計算：記得將祖輩、父輩的持有期間全部列入，這往往能讓你從 45% 或 35% 的高稅率，降至 15% 甚至適用自住優惠。
3. 自動補報免罰：若發現漏報，只要在國稅局調查前主動補申報並繳清稅款與利息，即可免除罰鍰。

稅務小叮嚀：

繼承得來的房產在出售前，請先確認「最後一位被繼承人」的取得時間點，才不會節稅不成反受罰！